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银行放松房地产开发贷贷款利率最高上浮50%以上

2014-03-10 10:50:54
来源:你我贷

内蒙古快3预测 www.vm0ok.cn 庞华玮、龙飞

2013年房地产贷款在严防的呼吁声中,从前一年被银行“束之高阁”转为“主动争抢的生意”。房地产的融资渠道也随之悄然发行了变化,信托、私募股权基金等不再是地产融资的首选,地产商开始转战银行找贷款。

地产商转战银行融资

一位主要给房地产企业放贷的民间财团董事长告诉《中国经营报》记者,去年前三季度,向公司要钱的开发商还比较多,较2011年增长了30%,通常借贷规模都在2亿元左右,年利率基本都为20%。最大一宗生意是借了18亿元的资金,但利率依然高达18%。

“但情况从四季度开始发生变化,特别从去年12月份开始,我们在青岛、广州、江苏等地共有5宗在谈的项目告吹。最离谱的是有一宗是今年1月初,已经到最后签合同的一刻,对方负责人出门接了一个电话后,就终止了合作。据事后了解,对方最后从银行获得了所需资金?!鄙鲜雒窦洳仆哦鲁に?。

事实上,不仅是民间资金,而且信托公司近期也同样遭到来自银行的“抢生意”。

某信托业务员也告诉记者,现在房地产信托产品不好做,一方面由于银行放闸开发商希望利率可以低一些,但另一方面,投资回报低了投资者又不愿意投资信托产品。例如万科去年平均信托融资的年利率在10%~11%左右,但去年年底发的一个新的信托产品年利率不到7%。

“如果是其他开发商,这样的投资回报很难获得投资者的青睐?!鄙鲜鲂磐幸滴裨北硎?,“结果就是房地产信托产品募集时间拉长,这又让开发商不满意?!?/p>

而信托还受到来自银行政策的打压。信托的一大销售渠道是银行,但在去年底华夏银行因代销的信托产品浮亏较大而产生纠纷后,媒体报道指,近期在深圳地区,以四大行深圳分行为首的多家银行目前已暂停信托产品代销业务,何时恢复代销尚无时间表。房地产信托自然也随之凋零了不少业务。

而房地产私募股权基金产品与信托的遭遇类似。1月14日银监会在2013年全国银行业监管工作电视电话会议(以下简称“银监会电视电话会”)上,也明令严禁银行销售私募股权基金产品。房地产私募股权基金也受挫。

而对近期银行贷款风向的变换,房地产开发商有深切的体会。

珠三角某开发商董事长表示,去年银行对于该公司的申请基本是束之高阁,该公司二期开发原本需要近3亿元资金,本来用一期项目做抵押完全可以符合银行要求?!暗尤ツ?月到11月,银行都不怎么搭理我们,农行的信贷员直接告诉我,‘不用再递申请了,根本过不了地区分行那一关’?!?/p>

“所以原本公司打算从信托或者民间财团中融资,但今年银行的口风开始放松,最近银行主动联系我们,要我们再补交资料?!备每⑸潭鲁け硎?,如果可以公司还是会选择从银行融资。毕竟银行年利息加上手续费也就在12%左右,与民间借贷20%相比还是划算不少。

银行扩张开发贷

银行对房地产贷款态度的转变并非偶然。

回顾近两年房地产贷款,政策并无太大变化。2011年下半年,楼市较冷,价量齐跌,银监会首次已要求银行减少对房地产开发商的贷款。监管部门要求各商业银行严格执行国家房地产调控政策,做好差异化房地产信贷和贷前尽职调查;要求银行采取各种风险控制措施,建立房地产开发商名单制度;组织全国银行业金融机构做房贷压力测试。

这些政策一直延续至今。在今年1月14日的银监会电视电话会上,银监会仍要求银行严防房地产贷款风险,“要认真执行房地产调控政策,落实差别化房贷要求,加强名单制管理和压力测试?!?/p>

在2012年年初时,作为“领头羊”的工行,明确将在未来三年逐步压缩四大行业的信贷总量。这四大行业依次为房地产、城建、公路和电力。事实上,当时各家银行也都跟进采取同样的收缩的房贷政策。

然而,2012年年中情况出现了变化。尽管当前国家对房地产行业的调控并没有结束,银监会也一再预警房地产信托风险。但从2012年年中开始,房地产市场出现逆转,开发商开始买地,到下半年大规模进入市场,出现买地潮,到四季度地价迅速上升。而从年中开始,北上广深等一线城市价格上涨、成交量上升,二线的其他省会城市房价也开始抬头。中国指数研究院[微博]《2012年中国房地产市场总结报告》数据显示,去年1~11月住宅成交量为近3年来最高,同比增幅达24.6%,去年11月成交更是创2010年调控以来单月新高,回暖最快的一线城市同比增长36%。

在这种背景下,银行对房地产业的风险判断与年初时已有天壤之别?!敖衲攴康夭罘缦詹淮?。从2012年四季度开始,房地产市场强劲反弹,预计2013年房地产会继续上涨?!苯斩辔灰腥耸慷颊庋嫠呒钦?。

不过,去年下半年楼市虽然回暖,但去年银行还面临着信贷额度紧张和配合宏观调控的压力,这让银行压缩了给房地产的贷款,但它转而采用了变形的放贷方式,比如借道信托公司、私募股权基金等,将银行表内贷款转移出来。一般的方式如:银行向信托公司推荐房地产开发项目,信托公司据此设计信托产品,银行再把这种信托产品推介给银行客户来购买。而这些房地产信托产品,由信托公司兜底,银行不用承担风险。通过这种“变相放贷”,银行把房地产行业的风险也转给了信托公司,并规避了放贷额度的限制。

而今年这种情况又有了新变化?!耙性缇驮敢饪几康夭?,只不过去年许多房地产贷款做成了表外业务,如借道基金、信托等,所以属于表内的贷款业务不多。但现在监管部门对表外业务、影子银行抓得很紧,这种追杀,逼着表外业务往表内转,今年银行直接给房地产企业放贷?!币晃唤鹑谝的谌耸克?。

表面上限购限贷、房地产调控政策仍在严格执行,而实际上,随着2012年下半年以来楼市回暖,房地产开发商现金流随之改善,越来越多的银行愿意向房地产企业发放贷款。部分银行由过去压缩房地产贷款,逐渐转为积极放贷的态度。媒体报道指,2012年第三季度开始,已有部分城市商业银行调增房地产开发企业贷款额度,甚至有部分银行把房地产行业重新列为重点客户。

把银行的这种态度转变放在大背景下去看就更加清楚。一家城商行的负责人告诉记者,目前经济下行期,市场有效贷款需求不足,给中小企业贷款,很容易出现不良贷款,而且贷款价格上不去,且一旦贷款利息上浮过高,又容易遭受来自各方的批评。但给房地产贷款就不同了,“给房地产贷款的利率,可以在基准利率的基础上上浮50%以上,没人会批评你?!?/p>

一方面是贷款利息高,另一方面是风险小,所以房地产贷款近期又重受银行欢迎。

媒体报道指,部分股份制银行已调整2013年向房地产开发商的贷款政策,从过去压缩房地产贷款调整为支持政策,贷款增速将至少与银行整个贷款增速保持同步。

但银行也并非对所有的房地产开发商一致看好。某股份制银行的广州分行行长说,银行对房地产贷款实行名单制,各家银行有各自不同的开发商名单,而只有好的房地产企业才能进入这张放贷名单,不好的房地产企业已被剔除出名单?!坝捎谑敌忻ブ?,银行加大力度支持大型的开发商,这使得大的、优质的房地产商更容易获得贷款?!本萆鲜鲂谐そ樯?,排名全国前20名的房地产开发商,在银行的贷款利率是在基准利率基础上上浮5%~20%。

而上述城商行的负责人介绍,今年一些中小的开发商也开始进入银行的考虑范围,只不过风险高,贷款利率也随之上浮,贷款利率在基准利率基础上上浮50%以上。

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