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鄂尔多斯苏叶女案揭示民间地产借贷资金链崩盘寓言

2014-03-10 10:50:54
来源:你我贷

内蒙古快3预测 www.vm0ok.cn 苏叶女在短短一年时间里,通过民间借贷,融得数亿元资金

身陷囹圄的苏叶女内心无比焦虑,在10月15日鄂尔多斯()市东胜区经济犯罪侦查大队提审的时候,近乎绝望的她已经几天没有进食,只能靠输液来维持生命。

苏叶女的债权人:

“常在噩梦中惊醒”

绝望的不仅仅是这位曾经酷爱玩麻将、买彩票,出门开豪车的女老板,还有数千与其裹挟在一起的普通人的命运。14日晚7点,郭冬(化名)送走了几个前来索债的远房亲戚,他随手点了根烟,然后围着茶几焦虑地来回踱着。

他的家庭本来幸福美满,但苏叶女摧毁了这个家庭。因为郭冬向其放了1200余万的贷款,其中包括自己积累多年的所有积蓄400余万,还有来自亲朋好友的800万左右贷款。为此,他已经连续20多天难以入眠,并常在噩梦中惊醒。

郭冬说:“苏叶女小学没毕业,大字不识几个,连自己的名字都写不全?!钡褪钦饷匆桓雠烁谋淞斯南掳氡沧由?。

类似的命运还有很多。连日来,他们拿着一张张印有借款人为“苏叶女”印章的借款单聚集在东胜区经侦大队门口,不停地向周围的人打听着苏叶女的近况。在3楼的走廊和楼梯上,更是挤满了来报案的债权人,他们个个垂头丧气,面如死灰,等待着登记室的传唤。

“这个女人就该枪毙10次,拿我们的钱自己享受,把我们逼上绝路?!比缃裆肀?00多万债务的赵女士对记者说,“她死了可以一了百了,我们的钱该怎么追回来?我现在想,要是能给我50%的本金,我就能跟我的下线人有点交代,稍缓一缓?!备耘恳谎?,对于苏叶女非法融资案,更多的债权人关心的不是苏叶女现在有多少固定资产,而是关心案件的进程,到底能追回多少,最后怎么分配?!笆窍瘸セ骨蛞陨系慕璐蠡Щ故前偻蛞韵碌男』??现在有关部门还没有给出一个明确的说法?!闭耘克?。

记者就此向东胜区经侦大队队长高旭明咨询,得到的答案是:“我们这里不接待媒体,有什么事情你去区委办公室咨询?!备仗嵘笸晁找杜母咝衩飨匀幻挥卸嘤嗟木椿卮鸺钦叩奈侍??!白罱醵嗨故欣锢嗨频陌讣嗔?,据我所知就有12个左右的老板被抓,几十个房地产老板涉嫌非法融资?!闭耘克?。

苏叶女发家史:

尝鲜民间借贷达事业顶峰

那么,苏叶女,何许人也?为何在短短几个月里,从天堂坠落到了地狱?众说纷纭。几年前,来自鄂市东胜区泊江海镇的农家女子苏叶女还是一个普通打工妹,因为天资聪颖,她决定自己下海经商,从亲朋好友那里四处借钱,先后创办了俏姿国际美容美发有限公司和俏姿国际男仕养生馆。创业初期,两家店生意一般,不满足于现状的苏叶女开始蠢蠢欲动,盘算着通过借高利贷融资扩大产业。苏叶女的这步险招果然奏效。2年前,她通过各种渠道借来的钱投资开办了顺鑫亿高老九火锅店,因为地处繁华地带,这家店的生意比原来两家养生馆的生意好很多,尝到甜头的苏叶女,又开始盘算建立一家综合性餐饮企业,于是就在火锅店旁边盘下一家店面,今年4月,顺鑫亿祥叶农家乐餐厅开业。

那么,苏叶女是怎样一步步融到巨额资金的呢?其实很简单,就是跟同事或者亲朋好友借贷。郭冬就是苏叶女的姑舅表亲,过去20多年,郭冬两口一直开着一家肉食店,虽然辛苦,但也积攒了400多万的存款,女儿乖巧伶俐,大学毕业后,郭冬就给女儿在城里买了一套房子?!跋衷谌涣?,那套房子也准备卖了还债?!惫?。

“我这几个月来都在为苏叶女的两家饭店采购原材料,女老板给我开了3400元的月薪,开始时我挺知足的。后来听说大家都给苏叶女放贷,她信用比较好,而且能拿到4分的利息,我就开始心动了,发动了不少亲戚,总共集资了1200多万,从4月底到8月份,全部给她打过去了?!惫?。

在记者采访中,不少债权人都觉得苏叶女家大业大,讲信用,而且都是熟人,应该没有太大的风险。然而正是这样的想法,让不少人下半辈子失去了生活的保障。

其实,他们想得太“单纯”。苏叶女一面扩大实业,一面开始享受。据有关人士透露,苏叶女在鄂市有多处房产,她在鄂市易兴区有3套商用房,在达拉特旗有6套楼房、2套别墅(还有一说是有4套别墅)。其中,给爸妈一套别墅,单装修就花了30万,给公婆置办了一套200多平方米的房子。此外,苏叶女还给与前夫生的儿子在鄂市准格尔旗沙圪堵经济开发区盘下了一家烧烤城,保守估计也不下百万。

由于苏叶女经常出入一些高档场所,“坐骑”当然不能太差。有关人士透露,苏叶女有不下6辆豪车,其中有2辆雷克萨斯、2辆奔驰、1辆玛莎拉蒂、1辆丰田霸道。而有的债权人表示,苏叶女的父亲有一台路虎,她还专门给老父亲配了一个司机。

苏叶女富起来后,也没有忘记至亲姐妹?!八找杜慕惴蛞郧熬褪巧展?,现在在鄂市也有3套房,还开上了雷克萨斯?!惫硎?。

苏叶女喜好赌博,当地人称之为“推对子”,“她技术还不错,听说专门练过,在赌场上,苏叶女很少会输?!贝送?,苏叶女还喜欢买彩票,经常拿着融资来的钱购买彩票,且多次中奖,其中有一次就是2000万,还有700万不等?!爸薪敝?,苏叶女就会给公婆和娘家亲属这边每家10万?!惫?,“现在他们家人出门最次的车就是宝马?!?/p>

一年前,苏叶女的事业达到了顶峰。她还在东胜区火车站附近开办了一家名为“万海物流”的物流公司,后因没有租到办公场地,在交了6万多元的税之后不了了之。

东窗事发:

从天堂坠落地狱

顺风顺水的苏叶女,也想到房地产市场掘一把金。于是从今年年初开始,她通过自己的亲朋好友以及单位同事开始了新一轮的非法融资,然而这一次的算盘让她陷入了万劫不复的深渊。

现在位于东胜区巴音蒙克办事处北面原赛马场的一处酒店,早已停建,并接受有关部门的审查。该酒店是由一个叫李文(化名)的人开发建设,苏叶女通过一个叫高?。ɑ┑娜巳鲜读死钗?,并表示希望投资。

外界对于投资金额有多个版本,赵女士说:“接近苏叶女的人曾跟我说过,似乎是3.6个亿左右。但是听说高俊以每平方米7000元的价格盘下,后又以每平方米元的价格卖给苏叶女,但苏叶女只是盘下了2万平方米,并将2亿的资金过户给了高俊,另外1.6亿的资金不知道去了哪里?!?/p>

事实上,苏叶女还没有等到酒店竣工并带来盈利就已经东窗事发。

伴随着中富地产老板自杀案“一石激起千层浪”,鄂市的房地产行业资金链条早已极度脆弱。据鄂市房产网负责人刘先生介绍,今年9月份以来,鄂市房地产销售惨淡,比去年同期下滑了80%左右。刘先生分析认为,一方面,现在鄂市的房源极度过剩,开发速度过快,供给远远大于需求;另一方面,国家对房地产调控比较严厉,二套房需要付全款,而当地人基本都有2套以上的住房,基本没有购房需求,而外地人又没有那么多钱购房,因此房屋闲置率非常高。

苏叶女显然对房地产市场的评估欠谨慎?!跋衷谝惶岱康夭?,我们都很担心,这里面的泡沫肯定很大,希望政府加以干预?!闭耘克?。案发后,苏叶女家族的人曾经跟一些债权人有些接触,表示希望通过苏叶女在达拉特旗的一个小区房产和在建酒店的房产作为置换资本,让一些债权人放弃一部分资金?!拔颐亲约憾加蟹孔?,还要那么多房子干吗?又不能吃喝?!惫?。

据有关人士透露,现在鄂尔多斯十户九贷。鄂市羊煤土气网创始人冯先生接受记者采访时表示,现在鄂市人心浮躁,只要是家里有点闲置资金,都会去放高利贷,实业经济面临考验。有关机构也统计过,现在鄂市民间借贷总额不下1000亿,一般包含个人组织、小额贷款机构、企业间的拆借、典当行等多种形式。高和投资研究认为,现在,鄂市的民间资本又大多流向了煤企和楼市。

据知情人士透露,苏叶女在短短一年的时间里,通过民间借贷,贷得8.3~10亿的资金,甚至达到了13个亿,总受害者可能有4000人左右?!叭绻谖蠢?个月里,公安机关不能给债权人一个答复,相信还有很多人面临被起诉,甚至会自杀?!惫?。

鄂尔多斯地产资金链崩盘寓言

近期鄂尔多斯()的饭局中,谈论得最多的就是高利贷问题。

一位小贷公司人士称,他几乎天天都会听到新的事情发生:“今天听说有一对夫妻欠多少亿被抓起来了,昨天听说一个人欠13亿元自首了,大前天听说有人跑路了……”

有时候这些传言有名有姓,有时候情节则模糊不清。而若不是事关己身,几乎没有人去关心事情的真假。

今年下半年以来,鄂尔多斯市发生多起高利贷崩盘事件,多名涉足高利贷者因资金链断裂而逃跑甚至自杀。首都经济贸易大学教授戚聿东认为,目前我国部分地区民间高利贷愈演愈烈,风险逐步加大,如不采取措施加以控制,有可能引发部分地区的金融问题。

“每一起严重事故的背后,必然有29次轻微事故和300起未遂先兆以及1000起事故隐患?!报D―这是德国飞机涡轮机的发明者、德国人帕布斯海恩提出的一个飞行安全法则。

套用在当前的鄂尔多斯,这一法则亦揭示出某种真实。

风暴边缘的鄂尔多斯,正陷入与温州版本不同的地产借贷恐慌。故事不乏细节,问题是,惶恐将如何演变?

中富跌倒

“几乎所有的高利贷都和房地产有关?!倍醵嗨挂幻钡仄笠导腋嫠呒钦?,“中富公司的事情是鄂尔多斯民间借贷?;牡湫痛??!?/p>

9月24日,鄂尔多斯市中富房地产开发有限责任公司(下称“中富”)法定代表人王金福自杀身亡(详见本报10月13日报道《鄂尔多斯地产商自杀:中富两套方案清偿3.2亿债务》),多位知情人士透露,还不起高利贷是其自杀的重要原因。

中富公司的数据显示,公司于2008年投资开发“国电富兴园小区”项目,工程总造价约1.93亿元,在经营过程中一直没有获得银行贷款,而是通过高利贷融资2.63亿元。

一名债权人告诉记者,中富的利息为每个月3分(3%),3个月一结。一直以来,中富的还款非常准时,因此她又从别人处借钱放到中富,至今投入中富的资金已达2000万。

因为从银行无法获得贷款,从民间借的高息进行房地产开发是鄂尔多斯许多房地产商的做法。

根据住建部政策研究中心参与完成的鄂尔多斯《中国民间资本投资研究报告》,截至今年2月底,鄂尔多斯银行系统房地产开发贷款余额为59.7亿元。在360.7亿元的投资规模中,仅占到不到16.55%。在鄂尔多斯,房地产开发资金主要来自于民间借贷。

“在鄂尔多斯市,每一个房地产项目都要向民间资本借钱,一般是40%-50%的资金来自民间资本,有些楼盘甚至所有资金都来自民间资本?!逼蓓捕樯?。

中富正是其中典型,2.63亿借款大多用于支付1.37亿工程款以及利息。

这无疑是一个危险的决定。杠杆融资是房地产开发模式中的重要部分,如果从银行获得房地产开发贷款,利率不过在基准利率基础上进行有限上浮。今年中,鄂尔多斯一家房地产商告诉记者,银行利率普遍上浮20%以上,甚至达到50%,但即使这样,年利率也不过10%左右。而民间借贷年利率一般在30%以上,甚至更高。

但随着今年信贷政策紧缩,各大银行纷纷收紧贷款?;囊校ǎ┒醵嗨狗中械囊幻惫ね嘎?,起初银行还能对部分房地产项目提供2亿元的贷款,大约也能占其开发资金的60%左右,现在已经停止向房地产项目发放任何形式的贷款。

目前鄂尔多斯的民间拆解利率已经达到月息3分5(年利率42%),甚至5分(年利率60%),而且很难借到钱。

按照月息3分计算,2.63亿借款每个月要支付的利息为789万元?!敖鲋Ц独⒌难沽头浅4??!币幻醵嗨狗康夭瘫硎?。知情人士告诉记者,对于很多房地产商来说,压在他们身上最重的石头,不是楼盘积压,而是高额的还款利息,很多人无奈之下再借高利贷用于还息,从而进一步扩大风险。

在企业资金周转不足时,通过民间借贷方式周转本无可厚非,但鄂尔多斯房地产企业的危险在于将短期借贷长期化。例如中富公司,一名债权人告诉记者,她从前年开始以3分利息借给公司钱,直到出事前一直按期收取利息。

一位投资集团负责人毫不避讳:“他们(房地产商)从我手里借到钱,肯定是反手就用来支付借贷利息,这样的风险太大了?!?/p>

借贷无门

中富“国电富兴园小区”项目的总建筑面积.65平方米,其中住宅面积.98平方米,商业用房面积.46平方米,其中住宅项目于2010年开盘销售,已经收回首付款817.053万元,尚有约1.5亿应收贷款。

记者从中富公司了解到,1.5亿应收贷款均为住户的银行按揭贷款。

在房地产开发模式中,用销售收入支持工程继续施工是资金链上的重要一环。在鄂尔多斯,购房者在买房时支付30%的首付款,剩余70%从银行办理按揭贷款。银行贷款一次性支付给开发商,然后由购房者分期还给银行。

一名当地商业银行人士介绍,该行对购房者在没有房地产公司担保的情况下不会发放按揭贷款,即使是能发放,资金也非常有限。有业内人士告诉记者,在银行用房屋办理抵押贷款也很困难。

实际上,按揭贷款是售房收入的大头,无法获得按揭贷款大大增加了房地产商的资金压力。

一名当地从事过房地产开发的人士告诉记者,在销售时,会和购房者签订一份协议,由房地产公司负责办理银行按揭贷款,并申明如果按揭办理不下来可退房。

但今年以来已经发生多起按揭贷款无法办理事项,房地产商也不愿意退房。

“我去找开发商,他说,好不容易卖出去一套,怎么可能退呢!”一名受购房者委托与开发商理论的当地媒体记者说。

此外,银行的开发贷也全面收紧,使得房地产商无论在开发的前期、中期或者后期,都面临资金困难。

一名当地中型房地产开发企业融资部门人士告诉记者,公司无法从银行获得贷款,今年以来一直在多方筹集资金。但当地的小额贷款公司已经借不到钱了,正在打听通过信托公司或者房地产基金的方式融资。

鄂尔多斯地产资金链崩盘寓言

鄂尔多斯融源泰小额贷款公司的工作人员介绍,房地产商在公司放款的“黑名单”中,因为公司与银行有协议,银行部门在协议里明确规定不许给房地产项目提供资金。

根据相关规定,小额贷款公司不得吸收存款,只能用自有资金放贷,但可以从银行获得不超过自有资金50%比例的银行贷款用于经营。

该小贷公司工作人员透露,除了协议上规定的条款以外,银监局和金融办还会不定期的到公司检查,防止小额贷款公司擅自向房地产项目提供资金。

另外据鄂尔多斯当地媒体的调查,部分小额贷款公司从来没有“给房地产项目贷款”的业务。一名小贷公司人士表示,小额贷款公司提供的贷款都是短期的,而房地产的资金回笼却是长期的,并不匹配。

而且记者从多家小贷公司了解到,今年公司资金非常紧张,早就无钱可贷?!拔一瓜氪钅?,你告诉我哪里可以借到钱?!币患倚〈靖涸鹑税肟嫘Φ厮?。

当地的很多民间借贷人也对房地产亮起了红灯,虽然这曾经是他们重要的放款对象。

一名当地投资公司经理说,许多熟人希望从他这里借钱,但他最后的选择只能是一声对不起?!拔颐遣坏貌唤魃?。而且现在房子很难卖得动,资金流回不来,放出去的这些钱肯定不知道何年何月能收回了?!?/p>

多位当地人士告诉记者,人们已经纷纷开始往回要债,尤其是借钱给房地产商的?!叭嗣切睦锒记宄?,钱放到哪里去了,还不是房地产?现在只有能源企业还能借到些钱?!?/p>

房市,繁华不再

资足抵债但现金流严重不足,是许多房地产商的现状。

目前中富公司项目主体工程已经完工,根据中富公司评估,资产为4.91亿元,负债2.63亿元,资产负债率约为53%。

但一分钱难倒好汉,2011年以来,鄂尔多斯的房地产已陷滞销状态。

根据鄂尔多斯地税局数据,2011年上半年鄂尔多斯市房地产税收入约4.2万元,同比增长28%;2010年上半年税收收入约3.04万元,同比增长68%。

两相对比,2011年房地产税收收入的增幅大幅度下降。而且业内人士介绍,今年上半年的4.2亿税收中可能有一部分是去年销售的房子,今年下半年房产税的增速可能更低。

鄂尔多斯的房地产早已显现泡沫。

据一家地产调查机构的调查,鄂尔多斯平均每人拥有房屋2.7套。一个三口之家的房屋拥有数量多者达到七八套。

据鄂尔多斯当地媒体报道,全市共有房地产企业442家,几乎每一个能源企业均有房地产开发业务。2010年,鄂尔多斯房地产开发实际施工面积2696万平方米,但鄂尔多斯各旗镇总人口才160万,市区人口逾65万。如果按照65万人口计算,仅2010年施工的房产就够为每个人提供41平米的住房。

而且还有房地产商,包括外地房地产商在不断进入鄂尔多斯。滞销之中,房价纷纷下跌,而降价成为许多房地产商的选择。

一名当地人士告诉记者,自己的房子去年价格在9000元每平米,而今年这一地区新房价格不过8000元每平米。

另据一名长期观察鄂尔多斯房地产人士的观察,今年以来房地产早已有价无市,打折促销不断?!白畹湫偷氖锹坛窍钅??!闭馕环康夭鄄烊耸克?。

他提到的是位于乌兰木伦河畔的城投绿城?成园项目。该项目宣传册介绍,销售价格为每平方米6900元。但这一项目位于鄂尔多斯康巴什新区CBD,是鄂尔多斯令人瞩目的豪宅之一。6900元的价格不仅开创了鄂尔多斯销售价格的新低,也远远低于部分中低端地产的价格。

据当地人介绍,2005年时鄂尔多斯房地产的均价在每平方米1000元左右,2006年时大约在1500元,到2007年时均价达到了5000多元,平均涨幅约3倍。而2009年时,房价再次大幅度上涨,达到7000-8000元左右,2010年房价小幅上涨,普遍涨幅为600-700元,当时,一些高档住宅或商业地产售价已达到2万-3万每平米。

绿城内部人士介绍,一定程度上,6900元/平米的价格已经低于成本价,但即使是如此低的价格,开盘销售后还要推出优惠,最低折扣将能达到9折。

国内豪宅开发商星河湾在鄂尔多斯则采取了令人叹为观止的营销手段?!靶呛油迩肓怂母鱿鄞砉?,包下鄂尔多斯的多家酒店,几乎天天请人吃饭?!鼻笆龇康夭鄄烊耸拷樯?,他笑称:“在鄂尔多斯几乎所有有钱人应该都吃过星河湾的饭?!?/p>

据了解,星河湾在鄂尔多斯拥有约500名营销人员,楼盘每星期都有宴会或者其他形式的活动,来邀请消费者参加。此外,公司不惜血本在各大媒体投放广告,就连鄂尔多斯的机票上也被攻占。公司还准备包机邀请客户到广州星河湾参观旅游,费用全部由公司承担。

然而即使这样,星河湾的销售业绩也并不理想。据星河湾销售人员透露,星河湾目前成交量将近200套,但大部分只是交了定金,并未签约。如果按照价格每平方米2万计算(实际价格折后不到2万),200套住房的销售量大约20亿元,而星河湾进入鄂尔多斯市市场时,宣称的目标是开盘百亿。

2009年,星河湾在上海浦东的项目开盘首日创造了“6小时40亿”的奇迹,2010年在太原的项目开盘首日认购金额又超过上海。

星河湾的营销方式和销售境况,在今年的鄂尔多斯各大楼盘中并不少见,比如伊泰?华府世家在开盘首日也举行了大型的开盘活动,而等待时机开盘的泰悦府,目前239套房,也才内部陆续认购了20余套,不足供应量的十分之一。

一些本土开发商在万般无奈之下,把项目的开盘日期一推再推。今年以来,鄂尔多斯的开盘项目寥寥无几。

谁最可能出问题?

鄂尔多斯的民间借贷市场错综复杂。

“你借我的钱,我借你的钱,谁都算不清。说不定在大街上碰到一个人,就有借贷关系?!倍醵嗨挂晃晃幕缛耸拷樯?。

在错综复杂的借贷关系中,可以简单地将借贷人分成有实体公司的借贷人以及中介人,借贷公司分为单一的房地产公司和有其他产业的房地产公司。

“出问题的人大部分都是倒来倒去的人,没有自己的公司?!币幻醵嗨姑窦浣璐吒嫠呒钦?。这些人在放出去的款收不回来时,便没有钱支付借款的利息,从而发生资金链断裂。

比如记者在中富公司遇到的一位债权人,她借给中富公司的两千万中只有几十万是自己的,其他均为从亲戚、朋友处以2分或者2分5的月息借得,再放给中富公司,角色主要是资金中介。

此外,一些人把从银行获得的贷款用于放贷?!拔乙桓雠笥崖虺?,从银行贷了几十万,转手就借出去了?!币幻钡厝私樯?。购房后办理按揭贷款,把节余资金用于放贷,然后用高利贷利息支付房款的现象也非常常见?!罢饫锶寺蚍靠隙ㄊ前唇业?,省下来的钱放出去足够支付利息。但如果高利贷市场出问题,还房贷的钱也没有了?!鼻笆鋈耸拷樯?。

2010年以来,鄂尔多斯市发生多起高利贷崩盘事件,其中资金上亿的案件包括众博商贸有限责任公司老板梅良玉一案、金亿泰汽贸担保公司总经理祁有庆一案和苏叶女涉嫌非法吸收公众存款案等。

有实体公司的企业,处境相对好一些。

记者在鄂尔多斯市时,曾听说当地一家知名酒店发生资金链问题,于是老总包了一辆汽车,请所有的债权人到酒店吃饭,告知债权人自己的情况,并表示,如果大家都来要债那么公司只能破产,或者大家可以缓一缓或选择成为公司的股东。

鄂尔多斯近期出现了不少“抵债房”,即一些还不起钱的房地产开发商用房子来抵债。比如中富公司公布了详细的房屋建筑图以及不同资产的市场价,作为偿债资产。记者还听说了其他多处抵债房。

“和债权人协商,或用房子抵债的做法都很常见?!币晃环康夭耸科朗?。一位建筑施工人员则称,今年由于楼市不好,许多地产商都希望用房子来抵建筑款,如果不要房子,建筑款项只能欠着。

不过债权人大多不满意抵债房的定价,希望打折。有时候,为了尽快回笼资金,房地产商也会“割肉”。

记者听说位于鄂尔多斯第五小学附近的一个楼盘,原价7000元左右每平方米,现在抵债价格只有约3500元。另一位房地产人士表示,知道这处房产要抵债,但认为价格不太可能如此之低?!坝Ω檬怯幸恍┨跫?,比如

一次性付款是一个价格,多次付款价格则高一些?;蛘咦畹偷穆ゲ闶?500元,每高一层往上加价。也有可能3500元是起拍底价,实际拍卖价格高一些?!闭馕蝗耸客撇?。

中富公司在估价时,把元每平方米的底商价格折为元,而且在债权人的要求下,对价格再次进行了85折。

也因此,很多鄂尔多斯人并不是很恐慌?!胺孔踊乖谀抢?,最坏的打算就是拿房子?!币幻醵嗨谷怂?。他认为,虽然鄂尔多斯房价有泡沫,但也有一定的刚性需求,而且外来人口逐年增多,房地产只是遭遇暂时的寒冬。

此外,拿地的时间不同,企业面临的问题也不同?!扒凹改昴玫氐钠笠滴侍庥Ω貌淮?,出问题的企业大多数是在近两年拿地的?!币晃欢醵嗨沟钡胤糯嗽北硎?。近两年,鄂尔多斯地价飞涨。

但对于没有实业的借贷中间人,一旦发生资金链断裂,将没有任何东西给债权人,因此出现“跑路”或自杀等事件。有实体的公司境况好于借贷中间人,而有多种资产的房地产公司又好于单纯的房地产公司。

中富公司的另一位股东郝小军还经营着一家煤炭运输公司,中富公司负责处理债权人事务的人士告诉记者,郝小军已经从煤炭运输公司中拿出1000万元,准备用于解决中富公司的问题。

在当地,许多房地产开发商同时也经营煤矿或者酒店等产业,其他产业的资金可以为房地产暂时输血。

“出问题的不会有大企业。因为大企业除了房地产,肯定还有其他产业作为支撑?!币幻谐±止廴耸砍?。

不过也有市场悲观者?!拔侍庖惶毂纫惶煅现?,不知道?;裁词焙蚧岜??!币幻〈救耸咳衔?。

“麻木了?!庇腥怂??!跋肮吡?,大家对此都有预期?!币晃唤咏痉ú棵诺娜怂?。

据了解,近期鄂尔多斯经侦支队尤为繁忙,常常加班,而所有和高利贷相关人士都被打了预防针,不得向外泄露任何和办案有关的信息。

政府在行动

?;?,很多人将目光转向政府。

中富公司希望政府给予部分费用减免,并且能帮助其向银行申请流动贷款,以及让银行发放购房者的按揭贷款。

许多借款人都寄希望于政府救市,并且认为,即使市政府不考虑,省自治区政府也会考虑这一问题。

今年下半年以来,鄂尔多斯市政府多次组织企业家召开座谈会,并为企业协调银行贷款。在政府的协调下,部分企业的贷款已经得以延期。政府的另一个举措是,将5000万元以上的融资者进行监控,防止其外逃。此外,政府和当地的鄂尔多斯商会联合成立了担保公司。

中央财经大学金融法研究所所长黄震建议,政府可以考虑四点措施。第一是要求借款人拿着借条到金融办或者公证机构对借条进行公证。公证者可以获得优先偿债权。通过这一步骤可以摸清楚借贷情况。第二点是允许部分企业倒闭?!坝械钠笠涤型痘宥?,要让有些人承受风险的惩罚?!钡谌闶遣灰嵋鬃ト?,让借贷事件刑事化,要尽量认定为是民间借贷违约。第四点是要设法鼓励民间资本尽量进入正规金融机构。

“如果作为刑事案件处理,企业会瘫痪,债权人更加没有信心。一些本来可以循环的资金链也断掉了?!被普鸾ㄒ?,“对于一部分还有潜力可挖的企业,可以重整秩序,通过债权人会议等进行债权重整,再从银行贷款?!?/p>

和记者攀谈的多位债权人也表达了这一意愿?!拔颐撬械呐δ勘晔?,不要进入司法程序?!敝懈还靖涸鹫ù淼娜耸砍?。因为如果介入司法程序,就需要冻结公司资产,公司将无法运营。

为了安抚债权人,公司迅速列出两套解决方案,并对于愿意等待、领取现金的债权人承诺,在10月后将支付1分5的利息(1.5%月息)直到还款。

另一位债权人告诉记者,他的一个朋友去年以每亩40万元买了100亩土地,但是看到市场的资金情况后,并未开始开发,今年地的价格已经涨到了每亩120万。这位朋友现在欠了一些钱,但这位债权人认为,土地的价值足以抵债,但如果诉诸法院,法庭拍卖的结果可能低于市价。

吴英和石小红案件中也出现过类似的情况。吴英一案中,根据媒体报道,吴英的本色集团在吴英被刑拘之前经营状况良好,而且到审判时,她的资产如果不是被非法没收和拍卖,不但能够偿还所有的债务,且吴英可能也已是坐拥价值数亿元资产的富豪。

但这需要债权人和债务人之间的信任,以及债权人充分的还款意愿。

戚聿东提出了五点建议,包括:适当调整偏紧的信贷政策,尤其是对中小企业不应一刀切紧缩贷款;加强对民间高利贷现象的政策规范和监管,将民间借贷特别是高利贷行为纳入“体制内”一并管理和监管,不能因为超出银行贷款基准利率4倍以上不受法律?;の?,而对高利贷行为听之任之;严格控制银行和上市公司资金体外循环现象;加强公众金融教育以及建立针对中小企业的综合服务体系,真正解决中小企业融资难问题。

多位参与借贷人士表示,希望媒体不要过度报道,将事情扩大引起市场恐慌?;普鹪蛱乇鹛岢?,要小心微博的放大效应。

但无论媒体是否报道,在鄂尔多斯当地各种传闻已经铺天盖地?!白罨档氖焙蚧姑挥械嚼??!钡钡匾晃煌蹲室到缛耸勘硎?。他介绍,每年年底时,房地产企业要结算工程款,而2010年初当地银行放出大量贷款,这意味着2012年初将是大量房地产企业还款大限。

“到年底问题会更严重?!备萌耸颗卸?。

有市场人士告诉记者,鄂尔多斯当地银行的贷款额度已经用完。而黄震认为,短期内中国的通胀形势不会改变,因此货币政策也不会改变,加之房地产调控政策,如果放任正规金融机构对微小企业融资难无所作为,放任民间借贷的投机化倾向,鄂尔多斯民间借贷风险可能进一步积聚和扩大。

鄂尔多斯千亿地产高利贷困局:还息不还本

“对不起,我们已经没有款可以贷了”。鄂尔多斯()东胜区蒙佳小额贷款有限责任公司工作人员告诉21世纪网。

“公司的款已经全部放出去了,但目前收不回来?!鄙鲜龉ぷ魅嗽苯樯芩担骸罢庋那榭鲆丫中幸欢稳兆恿恕?。

据了解,在鄂尔多斯很多小额担保公司以及典当行将资金借给了地产开发企业,但由于近期地产遇冷,开发商的资金链出现了问题,导致当地小额担保公司、典当行遭遇回款难。

“我们一般都是发放6个月的短期贷款,但是现在我们只能收利息,本金无法收回。贷给开发商的资金在到期后不得不顺延?!鄙鲜龉ぷ魅嗽备嫠呒钦?。

在鄂尔多斯农村商业银行,挤满了众多前来存钱的民众。对于此前不屑于存款的鄂尔多斯人来说,这可算是一大奇景。该银行工作人员告诉记者:这最近高利贷不是出事了嘛,所以很多民众就抽出本金来存钱。我们这还算少的,鄂尔多斯的四大商业银行近期的业务量猛增。

另一家鄂尔多斯本地的小额担保公司的负责人张明(化名)告诉21世纪网,我们这已经停止对地产商的贷款,我们只贷给农牧以及普通商户。

这就是鄂尔多斯民间金融的真实写照。借给地产商的本金难收回;能收回本金的民众,更愿意存在银行吃少的可怜的利息;手中尚有“余粮”的小贷公司则坚决不趟地产的浑水。

疯狂的游戏

依靠着“羊煤土气”(羊毛、煤炭、稀土、天然气)四种资源,位于内蒙古自治区沙漠边缘的鄂尔多斯,短短几年铸就了梦幻般的暴富。

根据住建部联合高和投资发布的《中国民间资本投资调研报告》称,内蒙古鄂尔多斯人均GDP超越香港,位居全国第一。鄂尔多斯资产过亿的富豪人数超过了7000人,除了亿万富翁,鄂尔多斯资产上千万的人,至少有10万。要知道,鄂尔多斯市区人口只有35万,加上各个旗县,总人口也不过150万。也就是说,每217个人中就有1个亿万富翁;每15个人就有1个千万富翁。在鄂尔多斯,百万资产只能算是穷人。

与热衷实业的温州人相比,来钱来得更快的鄂尔多斯人似乎对研发、生产等现代工业兴趣不大,甚至对股票、期货这些高风险、高收益的行当也兴趣几无,他们更喜欢炒房、高利贷这样的简单、直接、疯狂的游戏。

一位在鄂尔多斯经营多年的建筑商告诉21世纪网,“财大气粗的鄂尔多斯人购买房产不是按套买的,他们是按单元甚至按楼买?!?/p>

在强大需求量的带动下,鄂尔多斯的房地产价格一路上涨。

上述建筑商介绍说:2002年的时候,鄂尔多斯的房价每平米只有1800左右,现在,市中心的房子最高已经两万多。很多人靠炒楼,赚了不少钱。

张明指着其办公室对面的40平左右的商铺对记者说,2007年,这个商铺只卖20万元,现在已经200多万元,鄂尔多斯的房价这些年就是这么的疯狂。

飞涨的房价不仅吸引了炒房者,也吸引了众多大资金投身于地产开发事业。早些年地价便宜,财大气粗的煤老板可以动用自有资金,轻松搞定一个楼盘。而今,地价越来越高,加上煤老板的摊子铺的越来越大,他们不得不求助于外力。

但是,由于国家对地产调控,银行资金已很难进入地产领域,民间金融顺理成章的成为其资金的重要来源。

据记者了解,目前鄂尔多斯的高利贷数额在2000-3000亿元,其中地产占据了近半壁江山。张明说。

一位不愿透露姓名的放贷者介绍说,在鄂尔多斯,民间收储的利率通常在月息2分-3分之间,不过这些钱经过中间人之手,最终以每月4分、5分甚至6分的价格流到煤老板和地产商手里。由于前一两年房市景气,开发商基本可以稳定还款,因此普通民间投资者,一年可以很轻松的获取24%到36%的收益。在高额和稳定利润的作用下,越来越多的鄂尔多斯人纷纷将存在银行的钱改道高利贷。有夸张的说法称,目前的鄂尔多斯,家家皆贷。

鄂尔多斯地产商自杀背后:房产开发资金超8成来自民间

成也萧何败也萧何,超乎想象的民间资本规模将鄂尔多斯()铸成了一座传奇之城,有太多的人在这里谱写关于“金钱”的神话。但也有些人因此走上绝路。

2011年9月24日,鄂尔多斯市中富房地产开发责任有限公司(以下简称中富)法定代表人王福金在一间厕所上吊自杀。

如果王福金没有死,他所要面对的是月息高达3%、总额2.63亿元的贷款。也就是说,每个月他光利息就要支付789万元。

业内人士向《每日经济新闻》记者称,“对于鄂尔多斯其他很多房地产企业来说,都面临这样的情况(资金链断裂),只是程度不同罢了?!?/p>

跑不掉的鄂尔多斯

今年4月以来,温州中小企业老板欠债“跑路”的消息不断。有统计数据显示,近半年已有超过80起公司老板“跑路”事件。高额借贷压力以及资金链的断裂是促使这些老板“远走高飞”的主要因素,但王福金为什么没有选择“跑路”?

曾深入鄂尔多斯当地调查民间资本现状的高和投资金融分析师李慧忠在接受《每日经济新闻》记者采访时这样解释道,“鄂尔多斯是一个熟人社会,大家的钱更多是从身边的家人或朋友那里借到的,一旦出了问题,不是跑路就可以解决掉的?!?/p>

王福金的借贷生涯似乎也印证了这一说法。有债权人公开表示,向王福金提供资金的主要是他以前在法院的同事以及离退休干部、中富公司内部员工的亲属,以及王留宝(中富公司创办人之一)退休前在银行的同事、储户等?;蛐碚且蛭叭饲椤贝钌狭艘惶跆踅璐?,使得无力偿还的王福金只能选择“以死谢罪”。

“这其实也反映了鄂尔多斯本身区别于其他城市的一些特性――资本内循环?!崩罨壑腋嫠呒钦?,在鄂尔多斯,整个财富的发动机是煤炭,而房地产是财富的储蓄罐,中间环节则是靠高利贷支撑?!盎岢鱿终庋那榭鲆彩且蛭钡氐母呃⑸吮浠??!崩罨壑医馐偷?,以前鄂尔多斯的高利贷鲜有中间环节,都是在融到钱后直接投向实业或其他领域,但现在逐渐生出了“钱炒钱”的概念。

“我从你这里融到钱,不是为了投资,而是再贷给下家,用更高的利息。由此而引发的问题就是利息越贷越高,这是不可持续的。对于开发商而言,受到政策调控大环境的影响或资金来源有问题,就很容易崩盘?!崩罨壑宜?。

谨慎的银行

民间借贷的利息如此之高,为什么还会有这么多的开发商、企业老总趋之若鹜?

在《每日经济新闻》记者获得的一份由住建部政策研究中心、高和投资完成的关于鄂尔多斯《中国民间资本投资调研报告》中显示,在鄂尔多斯,房地产开发的资金主要来自民间借贷,而非传统的银行。截至今年2月底,鄂尔多斯银行系统房地产开发贷款余额仅59.7亿元。在360.7亿元的投资规模中,仅占不到16.55%。

鄂尔多斯银行业对房地产开发贷款以及其他产业一直持比较审慎的放贷原则,这主要也是因为大部分民间资本宁愿将资金投入到民间借贷体系中,而非银行。鄂尔多斯民间融资成本大约在月息2.5%左右,而借贷成本一般则在月息3%,最高甚至可达月息4%~5%的高位。

“在鄂尔多斯,即便是遇到一位出租车司机,他的钱也都放在了地下钱庄,所以整个城市都处在这样一种庞大的民间资本发酵的形势之中?!崩罨壑腋嫠呒钦?。

多米诺效应或将出现对于王福金的死,更多业内人士看成是房地产市场资金链面临大面积断裂的一个信号。年关将至,房地产企业的生存现状更是不容乐观。

一方面是投资者谨慎、资金回笼缓慢,另一方面是越滚越大的利息“雪球”,“对于鄂尔多斯其他很多房地产企业来说,都面临这样的情况(资金链断裂),只是程度不同罢了?!崩罨壑叶源吮硎?。

“接下来会引发的连锁反应则是,越来越多的债权人出于担心开始收钱,企业又还不上钱,肯定会有一大批企业复制这一情况,但会否引起政府的干预,就要看是否会产生引起整个社会不稳定的因素?!崩罨壑宜档?。

在其看来,目前温州大批的“跑路潮”已经使政府开始关注对于中小企业资金方面的扶持,在鄂尔多斯同样如此,如果这一情况蔓延开来,政府会通过一些政策层面的引导来实施干预。

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