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房地产上市公司再融资陷入困境

2014-03-10 10:50:54
来源:你我贷

内蒙古快3预测 www.vm0ok.cn 土地新政密集出台或将引发行业洗牌资金紧缺可能影响市场供应

自去年以来,已有44家房地产上市公司公布了再融资方案,包括“万保招金”四大地产巨头在内,诸如此类的融资公告频频出现,透露出房企渴求资金的强烈信号。

然而作为楼市新政的一部分,管理层日前再次重申:暂缓房地产再融资审批。虽然新一轮房地产调控政策尚未在房价指标上取得实质性效果,但却已在股市上引发了新一轮信心?;?。在面临审批困局的同时,地产股的跌跌不休,部分拟进行再融资的上市公司股价跌破发行价,再融资难上加难。

很显然,当前的房地产行业正呈现出“微妙”的态势。经过多年的改革与发展后,房地产行业深层次的矛盾逐渐显现出来。其中,房地产行业的“资金链”问题,今年更是被屡屡提起,而就在2个月前,地产商似乎都“不差钱”,抢做“地王”。

又现“未增先破”潮

经历了2008年的惨淡,全球金融?;导噬险攘酥泄目⑸堂?,本来紧缩的资金来源在进入2009年后,被4万亿投资和宽松的信贷重新输血,造就了2009年房地产业的集体盛筵。然而,曾经支撑了开发商去年以来大肆买地、捂盘的极为宽松的资金环境,现在很可能正在变成勒紧开发商脖子的绳索。

于是再融资,成为地产商的“救命稻草”。招商地产在4月20日发布再融资计划称,将向大股东和机构投资者定向增发2.5亿股,增发价格为每股20.6元,苏宁环球的再融资方案早在去年7月21日就已经公布,公司计划以每股13.4元的价格向机构投资者定向增发3.8亿股。

但按照这两家房地产上市公司初定的定向增发方案来看,由于连日的大跌,这两家公司的增发价格远高于目前二级市场的股价,他们的再融资计划很可能就此搁浅。

招商地产27日的收盘价格为17.80元,较20.6元的增发价格折价13.59%,苏宁环球27日报收于10.29元,比增发价13.4元折价23.20%。

招商地产其实下调了增发价,但再次跌破。保利地产上一次增发价是24元,参与的投资者还没有解套,这次再次增发,增发价又跌破了。

“如果想要顺利实施,除了证监会重新对房地产上市公司的再融资计划开闸以外,这些房地产上市公司也有必要对已公布的方案进行修正?!币晃环康夭幸档难芯吭痹诮邮苤泄と钦卟煞檬北硎?,无论是机构投资者还是关联方都不会让自己亏钱。

事实上,除了招商地产和苏宁环球以外,目前房地产上市公司股价低于增发价的比比皆是:金地集团、保利地产、绿景地产、万方地产等的增发价格均高于27日的收盘价格。

被逼急的开发商只能把希望寄托在最后一条路上:赴海外圈钱。例如,碧桂园、恒大地产、佳兆业、恒盛地产、雅居乐等多家H股上市的民营地产企业先后宣布发行海外债券,筹资金额总计约20亿美元。但如此的代价是高昂的,从各家地产商发债的利息来看,碧桂园债券利息为11.25%,恒大地产13%,雅居乐利率指导区间定在8.875%-9%,佳兆业最高,达到13.5%。这种发行高息债券的融资方式却并不被业内看好,毕竟高息债券的利息比一般债券高出5个百分点。

地产行业或面临洗牌

在这44家房地产上市公司中,有43家计划定向增发,只有万科A计划进行公开增发。从再融资的进度来看,6家房地产上市公司目前停留在董事会预案上,33家获得了股东大会的通过,4家得到了证监会的批准,刚泰控股成为唯一一家未获通过的房地产上市公司。

“这主要是最近一系列房地产紧收政策造成的?!币晃环康夭底噬钊耸恐赋?,受到接连不断的利空消息,很多房地产上市公司的股价持续下跌,部分已经跌破增发价,这些房地产上市公司原先制定的增发价格肯定就变成了一张废纸。

一位市场分析人士告诉中国证券报记者,最近的一系列信号都在明显释放金融政策收紧的信号。3月30日,周其仁、夏斌、李稻葵等三位经济学家成为货币政策委员会新成员,作为央行制定货币政策的咨询议事机构,该委员会对货币政策具有很强的影响力,值得注意的是,三位新成员的主要观点都偏于紧缩?!霸谡庋谋尘跋?,今年房企融资不易”。

“今年开发商拿地普遍比较谨慎,尤其是中小开发商,”华泰证券分析师刘琼发现,现金流紧张是困扰中小房企做大做强的原因,而融资难却又造成中小房企难以补充现金流。

对于中小房企如何走出融资难困境,在刘琼看来加速项目销售盘活资金是最快捷的方式。不过,即便加速销售,但短期内降价出售的可能性依然非常小,“主要是由于去年地价都非常高,造成彼此间相互抬价?!?/p>

对新一轮房地产调控,银根又开始紧缩,2010年下半年,部分房企就会出现资金链方面的问题,此次监管部门采取了比较有效的调控手段,通过“部委联动”、“区别对待”来对房企融资行为进行规范、限制和调节,地产行业洗牌看来是不可避免的,更何况是在融资困难的背景下。

资金紧缺可能影响市场供应

一面是海水,一面是火焰,房地产开发中的土地和资金的关系,就像海水与火焰。一方面是土地资源的有限开发,一方面是金融政策的逐渐完善,部分开发商面临资金紧缺。

虽然去年不少房企销售收入明显增加,但是在市场的乐观预期下,房企加大举债力度,在市场调控风险下,需要新增资金“举新债补旧债”。

有统计数据显示,目前内地86家上市房企债务总额达到6045亿元,有60家债务总额明显增加,有56家资产负债率超过60%,46家在70%以上。

此外,国土部严查囤地,国土部19条出台,对土地出让的保证金、缴纳时间、比例等进行了严格规定,这都将导致房企在土地扩张方面的资金量需求量增加。

房企融资的真实意图是决定楼市供给的重要因素。如果融资投入开发,那么将改善供求平抑房价;如果用于囤地,那无疑将推高资产泡沫。如果再融资受困,在一定程度上会影响开发力度,市场供应会受到影响,又陷入一个新的困境。

但由于去年的房地产热潮导致部分财力雄厚的大型房企拿了不少地,他们对于今年的楼市预期原本是抱有相当大的期望,只是如今楼市受到宏观调控的影响,成交量大幅萎缩了,大量囤地的开发商会资金紧缺,迫使部分开发商卖地,盘活手头土地,客观上又增加了市场的有效供给。

房地产业

定向增发

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