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银行或将面临负资产风险开发商过分依赖银行信贷资金

2014-03-10 10:50:54
来源:你我贷

内蒙古快3预测 www.vm0ok.cn 文/董玉华

中国的房地产市场正处于一个异常微妙的时期。由于实施从紧的货币政策,银根紧缩,房地产市场资金链条紧张,整个局面已由过去的“占地为王”变成“资金为王”。

拐点论和银根紧缩使公众对房地产市场走势做出了不同的判断。有知名地产界人士放言称,“银行先死,开发商后死”。这个说法让很多人担心--银行是否会因房价的波动而面对巨大的风险,并产生大量的不良资产?

银行或将面临负资产风险

目前,中国房地产市场有两大热点:一是,是否存在“拐点”;一是,住房保障体系建设问题。房价下跌,进而导致购房者出现负资产现象,这是当下的焦点话题。

所谓负资产,可定义为房子的价格下跌到比购房者背负的贷款额还低。比如,房贷为100万元,而房子市价是90万元,则负资产率为10%。此时,如果房主无法偿还贷款,出现断供,银行将承担风险,即使银行强行收回抵押房产,也无法收回所借出的贷款额。

今年七月以来,深圳房价下跌较多,已出现负资产家庭。负资产家庭会不会违约,取决于房价下跌的幅度。当房价下跌了20%,则100万元的房价市值为80万元,假设首付款为20%,即房贷80万元,这时市值与贷款额相等。如果是投资或投机购房,则存在购房人违约的可能性,如果下跌幅度达到30%或50%,则贷款额比房子价值大10万元或30万元,这时,购房人断供是择优选择。如果是自住住房,房主或许会考虑装修成本,不让银行收回去。

虽然断供现象大范围出现的可能性不大,但个别泡沫成分较大的城市也不是不存在这种可能。对于负资产,银行必须及早做好准备。

2003年6月,是香港负资产最严重的时期,当时共有家负资产按揭,占所有按揭的22%,涉及金额1650亿港元,按揭金额与抵押比例为128%,估计无抵押的部分约值360亿港元,这说明银行至少承担了360亿港元的坏账损失。按照香港的法律,负资产的价差损失是按揭户承担,也就是说,银行有权向按揭户追讨负资产价差损失。而在美国,购房者断供,就把钥匙交给银行,他和这栋楼就没有关系了。房子交给银行处置,银行的压力和损失较大。

中国现行法律没有这方面的相关规定。在中国,强制收回抵押的房产不具可操作性,也不利于“和谐社会”的建设。即便是强制收回了,银行通过拍卖方式处置房产,其卖价也很低,因为在大势走弱的情况下,下跌预期大,观望情绪浓厚,此时出售房产,特别是二手房,价位一定很低,银行的损失很大。而内地又不能效仿香港,追讨价差部分。因此,银行应该加强贷款的风险管理和贷款源头管理,事先考察购买者的经济能力,增加首付款比例,摸清贷款人的品质和信誉。在出现负资产的情况下,要积极与借款人磋商,通过改变贷款还款方式等方法,共度难关。房价涨跌本是市场规律,银行必须未雨绸缪,实行资产多元化和组合管理,防止贷款过于集中于房地产行业。不要出于竞争的压力,放松对购买人经济能力的审查。要提高首付比例,由购房人和银行共担风险。要考虑贷款的期限,如果贷款期限达30年,则每年还贷金额较少,如期限为10年,则还贷期限短,每年还贷本息金额大,银行风险小一些。

另外,银行要严格执行央行“121文件”,提高项目开发商的自有资本金比例。要考虑贷款的区域特点,不要过于集中在泡沫成分比较大的一线大城市,多考虑在二、三级城市布局。

"假按揭"频发风险

对比美国较为完善的个人信用制度,中国征信系统建设才刚刚起步。在房地产信贷市场广泛存在的"假按揭"现象,就是中国个人房地产贷款信用缺失的真实写照。

"假按揭"就是房地产开发商利用虚假的购房合同和购房人基本情况等材料,骗取银行信用,并非法取得银行按揭贷款的行为。

产生"假按揭"的原因主要有四个方面:首先,为了获得个人住房按揭贷款与项目开发贷款之间的利差收入。在商业银行的部门设置上,个人住房按揭贷款归口在个人业务部门,属于零售业务范畴,项目开发贷款则由公司业务部门或专门的房地产信贷部门管理,属于公司业务领域。前者具有利率优惠(一般为5%)、贷款期限长(最长达30年)、审批手续简便等特点;后者具有利率高(一般为8%-10%)、贷款期限短(一般为5年)、审批手续复杂等特点。在利益的驱动下,不法开发商会伪造假材料骗取按揭贷款。

其次,为了骗取银行的信贷资金,有的甚至卷款潜逃,房产项目就成为"烂尾楼",这是属于诈骗行为。

第三,在楼盘销售不畅时实施"假按揭"。通过伪造身份证及相关资料、或利用亲朋好友的身份证、在职职员的身份证进行按揭贷款。这样做既可以提前收回投资,又制造了楼盘旺销的假象,借以抬高房价。

第四,某些银行工作人员出于各种目的,也存在配合开发商搞假按揭的现象,商业银行在一定程度也存在纵容或配合造假的现象。

通常"假按揭"存在一定的隐蔽性,往往都是在出现违约或购房人迟迟办理不了"产权证"以后才发现。对于商业银行来说,一旦出现楼市逆转,"假按揭"的风险就由商业银行承担了,极易形成不良资产。从整个社会经济秩序的角度看,"假按揭"扰乱了社会信用体系,还容易制造房地产虚假繁荣的假象,抬高房地产价格,制造房地产泡沫。对于"假按揭",商业银行实际上是有能力进行事先防范的,审查要严、要细。例如,项目资本金比例是否达到30%?"四证"是否齐全?开发商市场口碑和资质如何?对开发商的材料要辨认真伪、对按揭人的经济能力进行认真审查;项目贷款后要跟踪管理,对失职或故意合谋的银行工作人员要严肃追究行政、经济甚至法律责任。

"假按揭"反映了社会征信制度的缺失??凸凵?,在中国要建立个人征信体系存在很多的实际困难。我们过去没有建立个人历史数据,人口数量特别大,且商业社会人员流动特别多,采集数据相对困难。

建立个人征信制度,对于提高中国银行(行情,爱股,资讯)业资产质量的作用非常大。应该说,中国已经在这方面有了良好的起步。1999年3月,中国人民银行颁布了《关于开展个人消费信贷指导意见》,提出建立个人消费信贷信用中介制度和信用制度等建议,后又采取《个人存款实名制规定》,为征信制度的建立提供了前提条件。上海市制订了第一部联合征信管理办法,并于2000年成立了上海资信有限公司。

加强征信制度的建设需要各部门积极配合,银行、海关、公安、法院、公共事业部门都要支持征信机构。征信机构要建立自己的数据库,可以是国家的,也可以是企业建立市场意义上的数据库。要建立数据保密的立法,如英国有《数据?;しā?、美国有《公平信用?;しā?,国际上也有个人数据?;す?,联合国制定了《个人数据自动化档案指导原则》,OECD也制定了《个人数据的隐私?;ず涂绻缌鞫闹傅荚颉返?。要规范个人信用中介机构的行为,做到诚实守信,公平公正。个人信用评估要有统一的标准,国家金融标准化委员会要把个人信用评估标准提到议事日程。对于信息的披露、使用范围和使用方式等进行规定。要建立全社会统一的征信体系,目前各商业银行自成系统,今后要有共享的统一信用平台,由使用者按商业原则进行购买。

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房地产深度开发风险大

对于中国房地产市场现状的评价可谓见人见智,但有一个事实不容否认,那就是连续几年的房地产调控,中国大城市的房价没有回落,反而在2007年迎来了新一轮上涨潮,许多城市房价涨幅超过10%。

对此,比较合理的解释是市场需求大于供给,中国的城镇化发展步伐加快加大了对城市住房的需求。

具体而言,房价上涨是由于地价上涨、投资和投机性需求增加、外资热钱介入、商业银行追捧房地产,源源不断地供应信贷资金等诸多因素造成的。

日本的房地产泡沫破灭,使日本在上个世纪90年代成为"失去的10年",银行堆积了巨额不良资产。日本债券信用银行、日本长期信用银行因此破产倒闭。1997年的东南亚金融风暴也与房地产泡沫脱不了干系,外资涌入推动了房地产价格暴涨,而外资撤退刺破泡沫,表现在货币形态上就是这些国家的货币大幅贬值。

上个世纪80年代,美国储贷协会?;沟?000多家节俭机构倒闭,清算这些机构花了十几年的时间,损失了纳税人2000亿美元税款,相当于美国1933年GDP的40%。这场?;闹苯釉蚴亲分鸱康夭├?,贷款是借短贷长,节俭机构的住宅抵押贷款集中度在82%以上,加上利率的剧烈波动等因素导致?;牟?。美国次贷?;姑拦桃狄性馐苤卮?,许多知名商业银行和投资银行的首席执行官纷纷下课,银行拨备急增,损失惨重。对于这个近在眼前的教训,如果不提高警惕,中国发生美国式次贷?;目赡苄允谴嬖诘?。

为防止房地产市场泡沫的出现,金融机构可以发挥很大的作用。央行于2003年6月5日发布的《进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(简称央行"121号文件"),实际上是对部分商业银行进行警示,因为它们放松信贷条件,潜在金融风险加大。央行曾于2002年11月对各商业银行在2001年7月1日到2002年9月30日间发放的房

地产贷款进行了抽查,发现违规贷款2059笔,违规金额达到366.68亿元,分别占总检查笔数和金额的9.8%和24.9%,问题比较严重。"121文件"强调,要加强房地产开发贷款管理,引导规范贷款投向,强调开发商自有资本金占比必须不低于30%;"四证"不全的不允许发放项目贷款;不允许房地产贷款跨地区使用;要严格土地储备贷款的发放;规范建筑施工企业流动资金贷款用途;加强个人住房贷款管理,首付比例20%、第二套房以上首付比例要提高,在美国次贷?;⑸笠蟠锏?0%;强化对个人商业用房贷款管理;充分发挥利率杠杆对个人住房贷款需求的调节作用;加强对个人住房公积金委托贷款的管理。

"121文件"给银行、开发商和消费者带来了很大的影响,虽然时间过去5年多,今天看来,这个文件对房地产市场健康发展起到了重要的促进作用,规范了商业银行对房地产贷款的操作。

开发商过分依赖银行信贷资金

开发商如果过分依赖银行信贷资金,一旦市场出现泡沫,危及的将是国家经济安全,日本就是最为典型的例子。

英国《金融时报》记者吉莲?泰特跟踪采访了日本地产泡沫破灭给银行带来的痛苦,以及日本经济长期停滞的全过程。之后,他写下了《拯救日本--泡沫崩溃后的银行?;牖中卸芬皇?,描述了日本长期信用银行如何参与房地产,获取巨额利润,后因泡沫破灭形成巨额不良资产,最后不得不破产清算。日本政府千方百计挽救长期信用银行,邀请美国一家私募股权投资参与重组,重组成功后更名为"新生银行"。据日本政府估计,由于房地产泡沫的破灭,在20世纪的最后10年间,银行坏账已经达到1万亿美元以上,日本私营部门经济学家的数据则是它的2到3倍。

日本的房地产暴利,吸引了大量的银行资金进入,银行资金的支持又加速了房地产业泡沫的形成。

日本的金融市场远较中国发达,日本开发商除银行信贷资金外,还可以通过发达的证券市场融资。在这种多元的融资格局中,尚且形成巨额坏账,危及整个经济的发展,更何况中国的金融市场落后于日本,中国的房地产开发商对银行信贷资金的依赖远超过日本,一旦出现问题,对银行的破坏力可想而知。

在中国,虽然已经建立了银行信贷、证券市场融资、信托等多种融资体系,但房地产企业的主要融资渠道仍是依赖银行贷款,信贷占总融资的比重已经超过了70%。房地产行业的平均负债率均在70%以上。据统计,在1998年-2002年之间,每年银行贷款余额递增在1000亿人民币以内;2002年-2003年一年内增加2200多亿元;2004年-2007年之间银行对房地产贷款的增速加快,每年增加约3000亿-4000亿元。1998年银行对房地产贷款余额为2029亿元,到2006年达亿元,2007年更超过亿元,这反映出房地产贷款增速之快。

商业银行自身也看好房地产业,认为房地产贷款有物业抵押,相对比较安全,个贷更加安全,所以,贷款冲动很大。据统计,到2007年10月末,全国商业性房地产贷款余额高达4.69万亿元,房地产贷款占整个银行贷款的比重达20%??梢运?,房地产业一有风吹草动,银行的不良资产就会激增。所以,"银行先死,开放商后死"的说法,虽有要挟之意,但也说明了银行与房地产之间关联度之高,形成一荣俱荣、一损俱损的关系。政府、银行和开发商之间的相互博弈清楚可见。这就是房地产业依靠单一融资渠道的危害。

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如何改变这个融资格局呢?

要大力发展直接融资。直接融资有公募上市融资,也有私募房地产产业基金和房地产投资信托(REITS)等等。据不完全统计,2007年房地产企业通过IPO、增发等途径从股票市场融资1000亿元以上,但公开上市的房地产企业目前仍旧数量较少。中国目前房地产企业有3万多家,普遍存在规模小、负债率高的特点,难以完全符合上市要求,一些房地产企业通过买壳上市方式曲线融资,近几年内有30家公司通过借壳间接上市,通过增发、配股、可转债等形式融资。房地产产业基金也是未来房地产企业的重要融资渠道。

在美国,商用地产的资金来源有两个:一是债务融资,二是权益融资。在权益投资中,房地产信托投资基金占37.7%,仅次于退休基金的38.6%。而中国目前房地产基金还处于起步阶段。过去的房地产基金如"大中华基金"、"精瑞基金"、"第一中国不动产基金"、"世纪华夏"、"伟业顾问"、"东方恒基"都无疾而终。原因在于中国产业投资基金法没有正式出台,投资方法和退出渠道不明确。相对于证券投资基金,房地产基金具有环节多、风险大、周期长、监控难等特征,尤其缺乏法律保障、信用习惯和成熟的专业分工,导致实际运作比较困难。

目前,比较可操作的是房地产信托。近年来,房地产信托在中国发展较快,原因主要有两个:一是,央行2003年6月下发的"121文件",二是,2002年7月18日下发的《信托公司资金信托管理暂时办法》。

"121文件"使得一些房地产企业可以寻求房地产信托渠道融资,且房地产信托可以在不提高资产负债率的前提下优化公司财务结构,降低融资成本。目前,房地产信托预期收益率在5%以下,低于银行贷款利率,且期限有弹性,从半年到4年不等,多数在3年左右,这些对房地产企业有利。但在2007年3月1日以前,按规定只能采用私募的方式,信托份额不超过200份,每份信托不超过5万元,2007年3月1后,新颁布了《信托公司集合资金信托计划管理办法》,规定参与信托计划的委托人应为惟一受益人,单个信托计划不得超过50个人,这与国外房地产信托内涵完全不同。中国房地产信托转让对象必须自己找,因而增加了转让的难度,转让的交易成本也较高,按照每份信托5万元人民币最低限额,交易双方的手续费达100元人民币,这些都限制了房地产信托业务的发展。

业界普遍认为,中国房地产企业融资多元化的思路是,在规范商业按揭贷款的同时,积极发展住房公积金低息贷款,尝试建立大公积金制度,使公积金不仅包含住房基金,还可以包括养老、医疗、教育等项目基金?;⒄棺》亢献骰鸷妥》看⑿罱鹑?,住房储蓄金融可以为房贷提供稳定的资金来源,是住房金融体系的重要组成部分。

值得一提的是,培育住房金融二级市场,推行住房抵押贷款证券化,这是我们必须重视的。尽管美国的次级债?;銎鹩谧》康盅捍畹闹と?,但事实上,这是一个错误的判断。应该说,住房抵押贷款证券化减少了美国次级债?;木盟鹗?,增加了其流动性,因为全世界的投资者通过购买CDO或MBS,为美次级债损失埋单。对于投资周期长的房地产,必须有发达的二级市场,使短存长贷的银行,流动性得到保证。再者,要建立完善住房金融中介机构,建立住房消费信贷担?;?,建立政府专营的住房抵押贷款公司。另外,还要建立完善的个人信用制度和资信评估机构,发挥中介组织的作用。(作者为中国农业银行研究室副总经理、经济学博士)

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