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规范房地产信贷业务防范潜在金融风险

2014-03-10 10:50:54
来源:你我贷

内蒙古快3预测 www.vm0ok.cn 中国银监会主席刘明康日前在银监会召开的2009年第三次经济金融形势通报会上强调,当前银行业金融机构要特别防范房地产市场风险等4种风险。在今年上半年房地产市场复苏行情中,商业银行的房地产信贷投放是不可忽视的重要动力。但是我们要清醒地认识到,下半年银行在继续支持房地产业正常发展的条件下,要更加规范开展房地产信贷业务,并高度重视防范潜在的房地产信贷风险,以保障和维护银行业持续稳健发展的良好势头。

今年上半年,由于积极的财政政策和适度宽松的货币政策的有效实施,我国房地产市场得以迅速复苏,表现在房地产价量齐升,上半年全国完成房地产开发投资同比增长9.9%,商品房销售面积增长31.7%。应当说房地产市场的复苏是国家扩大内需政策实施的一大成果,也是中国经济复苏的一个组成部分。

但是,在房地产市场复苏中伴生的一些过热现象,客观上为房地产信贷埋下了风险隐患。由于当前市场上非常充裕的流动性、部分信贷资金违规进入房地产市场及投资性购房需求的快速上升等因素交互作用,使得当前房地产市场出现了一些不正常的过热现象,这集中表现在一些中心城市的房价和地价上涨过快过高,一批“新地王”连连出现,部分地区房地产市场资产已出现一定程度的“泡沫”。

房地产市场出现的这些不正常情况客观上催生了或正在形成房地产信贷市场的风险隐患。其主要表现:

一是不小比例的信贷资金为了追逐风险利润已进入房地产市场,不断催大资产“泡沫”。如最近北京、重庆、上海、杭州等中心城市已多次冒出“新地王”。而参与城市中心地块拍卖的开发商,大多是有国有大型企业背景的开发商,其被控股的国有企业往往成为开发商拿地的融资平台,商业银行的信贷资金有较大部分由此进入房地产领域,助推房价和地价迅速上涨。

二是在自住性购房需求之外不断涌现出投资性购房需求,由此加快房价上涨趋势。据21世纪不动产不完全统计,目前的购房者中,有大约30%是自住需求,改善型需求比例占55%左右,剩下的15%是多套住房持有者的投资性需求。专家分析指出,由于投资和投机性购房需求的膨胀,局部地区的房地产资产泡沫有超过股票资产泡沫的势头。

三是银行机构有意无意地放松信贷审查标准,降低二套房贷的门槛,进行不规范的房地产信贷业务操作。为了争夺房地产信贷市场的份额,某些地区商业银行之间的竞争开始由正常竞争向无序竞争转变,如有的银行在“人均面积”的计算上,“家庭人口”的界定上,都“做了一些文章”,有意放宽标准;有的银行对于二套房贷,在认定客户有承受能力、违约烂账风险不大的情况下,就比照首套房贷办理,不再坚持首付款四成比例及以上成数和利率上浮10%等规定;有的银行对某些客户在没有“面谈”、“面签”的情况下就予以贷款等。

房地产信贷的上述风险隐患,是在当前国家反周期经济调节过程中的特殊背景下出现的现象,是银行贷款高速投放下积聚的风险隐患的具体表现,是银行机构经营活动中的不审慎行为和冲动放贷、粗放经营方式的直接结果。虽说这种现象是短暂的、一时的,但是其给银行带来的未来资产质量下降、不良率上升和经营利润滑坡的后果可能是严重的、中长期的。对此,银行业机构和金融监管部门一定要引起高度重视,未雨绸缪,严加防范风险。

下半年,为了推动房地产市场的健康发展和银行业自身持续稳健发展,银行业机构应当在规范开展房地产信贷业务的过程中有效防范房地产信贷的潜在风险。

刘明康在强调下半年各银行业金融机构加强风险管理时明确指出,要控制房地产贷款风险,严格执行“二套房”标准,严格按规定执行住房按揭贷款首付款比例和贷款利率,对投资性住房要坚持首付高成数、利率严格风险定价和资信严格审查的原则,严格执行与借款人100%“面谈”、“面签”制度,切实防范“假按揭”、“假首付”现象的发生。

这应当成为当前银行业机构规范开展房地产信贷业务的“准绳”和“标尺”,坚决执行到位,不松懈、不折扣、不敷衍。

应当说,监管当局有关二套房贷的监管政策是前后一致的,并不存在自相矛盾。最近几天,银监会有关负责人已几次出来澄清有关问题,表示这方面的监管政策没有变化。因此,银监会及各地监管分局一定要认真监督政策执行到位。相信,银行业在房地产信贷方面的审慎监管,不仅有利于维护银行业的持续稳健发展,而且将有利于房地产市场的平稳发展。

商业银行应当坚持正确的经营理念,按照科学发展观的要求,正确处理好规范开展房地产信贷业务和严防房地产信贷风险的关系和矛盾。一方面要贯彻国家有关扩内需、保民生的方针政策,积极开展支持经济适用房、保障性住房、棚户区住房改造等有关人民基本住房需求的房地产信贷,规范开展房地产信贷业务,合理竞争和适度竞争;另一方面要高度重视防范和化解房地产市场周期性过热和价格泡沫可能给银行房地产信贷资产带来的潜在风险,要增强对房地产市场周期性运行规律的认识,增强对房地产信贷风险管理的前瞻性、科学性和有效性,完善和健全内控机制和全面风险管理体系,不断增强房地产信贷业务长期持续稳健发展的核心竞争能力。

商业银行规范开展房地产信贷业务,当前必须高度重视房地产市场周期性出现的过热迹象及其有可能给银行房地产信贷带来的潜在风险。如要跟综观察各地“新地王”的动态,对参与高价拿地的开发商及其控股机构的信贷资金流向进行严密监控,保障信贷资金尽量进入实体经济;要区别对待、有保有压,对自住性购房需求给予应有的信贷支持,而对那些投资或投机性购房要从严审查、控制贷款甚至不予贷款。

商业银行控制房地产信贷潜在风险的动力和关键在于银行内部自身而不在外部环境,毕竟出了风险影响到的是银行自身的资产质量和盈利能力。当前,银行要特别注重严格执行二套房贷监管政策,强化内控和风险管理机制,审慎规范地开展房地产信贷业务。惟有如此,才能有利于银行业的持续稳健发展,有利于房地产市场的健康发展,有利于国民经济的持续较快发展。

(本文来源:金融时报)

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