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湖州市土地承包权抵押贷款业务探索

2014-03-10 10:50:54
来源:你我贷

内蒙古快3预测 www.vm0ok.cn 2008年,人民银行出台《关于加快农村金融产品和服务方式创新的意见》,积极推动金融机构对农村金融产品和服务方式进行大胆探索与尝试。2009年,浙江省联社出台《浙江省农村合作金融机构土地承包经营权流转贷款管理办法》。2010年,人行湖州中支与湖州市有关部门又陆续出台了指导意见,积极引导各县区农村合作金融机构全面开展该业务。在此基础上,湖州市土地承包权抵押贷款开始试点,并逐步推广

试点情况为促进农村土地经营权流转,加快发展农村效益农业,2010年4月,长兴联合村镇银行在前期充分调查研究的基础上在湖州首次推出农村土地流转经营权抵押贷款试点,贷款一经推出就受到当地农民广泛关注,并得到浙江省副省长葛慧君批示。截至9月25日,已办理贷款36笔,金额292.5万元,执行利率区间为(1-2),抵押土地类型为耕地(农田),贷款主要用于支持农业种养业。

据了解,湖州市土地承包权抵押贷款先在长兴县联合村镇银行进行试点,在该贷款模式得到副省长批示后逐步推开。截至2010年8月末,长兴农村合作银行已制定《浙江长兴农村合作银行农村土地承包经营权抵押贷款操作实施细则》(试行),并将于9-10月在支行进行试点然后全面实施。安吉县联社也已制定土地承包经营权抵押贷款管理试行办法和操作流程,待与政府相关部门协商落实后推出该业务。

农村土地承包经营权抵押贷款业务的开展,需明确农村土地承包经营权抵押条件和范围。一是农村土地承包经营权必须是合法流转取得或通过招标、拍卖和公开协商等其他合法方式取得,并拥有具备法律效力的权属证明材料;二是土地承包经营权产权关系清晰、合法,村委会或发包方对土地未做“禁止质押和再流转”限制。承包经营租赁协议和手续符合国家法规政策。

同时,还需明确抵押价值评估和抵押登记。以长兴县为例,目前土地承包经营权抵押价值由具备资质条件的中介机构进行评估。土地承包经营权抵押价值评估的中介机构尚未健全前,暂由县农业行政主管部门组织有关专家对土地承包经营权抵押价值进行测算,并出具相关证明。农村土地流转指导中心授权乡镇(街道)土地流转服务中心,对辖区内土地承包经营权抵押进行登记,并报县农村土地流转指导中心备案,以加强农村土地管理。

此外,还应严格信贷流程,审慎放贷。银行在收到借款人提交的农村土地承包经营权抵押贷款申请书、土地承包经营权权属、流转合同等资料后,按照信贷操作规程的要求,对借款人的资信状况、借款用途、还款来源和还款能力进行贷前调查。经审批同意办理土地承包经营权抵押贷款的,借款人、抵押人和抵押权人订立书面借款合同及抵押合同,抵押借款合同必须由借贷双方、抵押人签章。由银行办理业务的相关人员与抵押人一起到土地所在地的乡镇(街道)土地流转服务中心办理抵押登记手续。

最后,需加强贷款风险防范措施。一是把好贷款用途关。借款人取得贷款必须用于农业开发项目及抛荒地复耕;二是合理确定贷款金额与期限。土地承包经营权质押贷款金额不超过土地承包经营权质押认定价值的70%。贷款期限由贷款人按中短期流动资金贷款期限确定;三是建立担?;?,创新贷款模式。采用“担保公司+土地经营权质押”,即农业发展担保公司担保和经营户的土地承包经营权质押共同担保以获得贷款。

土地承包经营权抵押贷款试点的开展,取得了一定的成效。

首先,缓解了农民贷款难问题。

农村土地经营权抵押贷款的开展,突破了农村土地不能作为抵押物的瓶颈制约,在推动农村土地承包经营权流转的同时增加了农民融资渠道。其次,拓展了金融机构业务范围和服务领域。农村土地流转经营权抵押贷款的推出,进一步打破了长期以来金融机构抵押物固定、服务方式单一的传统模式,拓宽了金融机构的业务范围和服务领域,为金融部门服务“三农”找到了新的有效途径。此外,试点带动形成创新支农惠农示范作用。

制约因素从湖州土地承包经营权抵押贷款的实践看,农民对于该项贷款的融资需求是迫切的,但现实操作中创新的推进存在诸多困难,主要有以下三点:第一、法律制度不配套,银行权益保障难?!兜17ā饭娑ǎ骸案?、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得抵押”?!锻恋爻邪ā饭娑ǎ和ü彝コ邪〉玫耐恋爻邪梢砸婪ú扇∽?、出租、互换、转让或者其他方式流转。农村土地承包经营权的抵押只限于通过招标、拍卖、公开协商等方式承包的荒山、荒滩等农村土地,经发包方同意,并依法登记取得土地承包经营权证或林权证书的,才可以设立抵押,并没有明确通过家庭承包取得的土地承包经营权可以抵押?!段锶ǚā吩蛎魅饭娑?,除买卖、公开协商等方式承包的“四荒地”等农村土地可以抵押外,其他方式承包的农村土地不允许抵押。种种法律条款说明,现行相关法律不适应农村土地承包经营权抵押贷款业务的推行,一旦发生纠纷,各方面的权利无法得到?;?,信贷权益保障难。

第二、土地评估机构缺乏,价值界定难。目前,由于缺乏专业的土地经营价值评估机构和专业资质评估人员,也没有相对独立的评估价值作参照,土地经营权的评估价值界定较难。目前湖州市安吉县的主要做法是:根据“年租地租金×经营期限+土地上或土地下农作物净收益”的原则,由县、乡镇农业管理部门、贷款人、借款人等参照市场价格协商对土地经营权抵押价值进行认定。

第三、流转市场发展较慢,抵押权变现难。目前湖州市各级虽均已建立土地流转中心,但流转服务平台建立尚不规范,目前相当一部分土地流转还处在一个自发、分散、无序的小规模状态,流转周期较短,组织化程度低,管理水平不高,没有建立稳定、规范的流转关系,随意性和不稳定性较大。据安吉联社反映,目前安吉三级服务平台已建立但尚未联网,致使贷款一旦逾期,抵押物处置变现相对较难。

第四、保障机制缺乏,贷款风险管控难。农业属于弱势产业,抵御自然灾害和市场风险的能力较弱,一旦遇到自然灾害,造成地上附着物重大损失,或因市场形势突变,导致地上附着物价值大幅下降,就会直接影响土地流转价值。这些因素金融机构较难有效掌控,导致信贷风险防范困难较大,金融机构开办经营权抵押贷款的积极性也不高。

相关建议首先,建议修改和完善法律制度,提供制度保障。国家有关部门和立法机构应尽快解除农村土地承包经营权抵押相关法律障碍,完善和明确相关配套支持措施,把农民土地承包权益具体化、法制化,明晰权益,赋予农民更加充分、完整且有保障的土地承包经营权,确保现有土地承包关系保持稳定并长久不变。

其次,建立土地价值评估专业机构,推进流转市场建设。土地承包经营权抵押贷款能在长兴联合村镇银行试水成功,离不开长兴县政府的政策支持,长兴县政府出台的《长兴县农村土地承包经营权抵押贷款管理办法(试行)》,对土地承包经营权抵押价值评估和抵押登记等进行了明确,是其顺利开展该项业务的前提条件。因此,湖州市委市政府针对该项业务要加强政策支持,建立土地价值评估专业机构,推进流转市场建设。并鼓励各县区学习借鉴长兴试点经验,逐步推广。

再次,建立健全农村金融风险补偿机制。保险监管部门应从推动新农村建设的角度出发,完善农业保险体系框架、保险费率形成机制和农业保险再保险机制,开设土地承包经营权抵押贷款保险品种,以降低金融机构的贷款风险。地方政府要大力引导和发展农村信用担保服务,加强风险补偿机制建设。

最后,构建完善管理制度,增强激励机制。农村土地承包经营权抵押贷款是一项新的业务,农村金融机构要研究和出台业务相关配套政策和措施,制订有效的贷款管理办法和业务操作流程,明确贷款对象、利率、期限和额度,做好规避贷款风险充分准备。管理部门要根据实际情况,适当放宽农村金融机构开展农村土地承包经营权抵押贷款业务考核标准,实行单独考核,增强贷款发放积极性,切实推动这一新兴贷款业务的顺利开展。

(作者单位:中国人民银行湖州市中心支行)

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