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房地产信托走向信贷怪圈

2014-03-10 10:50:54
来源:你我贷

内蒙古快3预测 www.vm0ok.cn 近期,房地产信托出现回暖趋势,相关产品热销,业界普遍担忧的3月份首轮兑付小高潮,正随着陆续的提前清盘与兑付实现而消隐。但专家认为,目前信托公司已经逐渐沦为融资平台,风险增大。

后市兑付压力仍存

今春以来,房地产信托的预期收益率不断推高,与之相伴的则是相关产品的热销。某信托人士表示,一些产品还未正式公开发售,就已接到认购者的预约。更有产品甫一开售,便遭抢购秒杀。

中国信托协会最新数据显示,3月份共有50家信托公司成立了357款集合信托产品,其中,投资于房地产领域的产品数量达56款,环比增加60%。房地产领域产品成立规模超百亿元,平均成立规模达1.94亿元,环比上升20.33%,较1、2月份明显回暖。

回暖的行情之下,业界普遍担忧的3月份首轮兑付小高潮,正随着陆续的提前清盘与兑付实现而消隐。

但业内多数观点认为,今年的兑付风险压力还远未结束。中金公司的调研认为,2012年预计房地产信托到期规模约2234亿元,2013年到期2816亿元。其中,今年3月是兑付小高峰,到期资金约220亿元,而从7月起将迎到期大高峰,每月偿付资金压力均在300亿元以上。

“尽管大范围的系统性兑付风险不太可能出现,但也不容乐观。后市的压力也不小?!蹦承磐幸等耸勘硎?,一旦发生兑付风险,信托公司的解决途径也无非延期兑付、借新偿旧、第三方接盘、自有资金接盘等,这些解决途径并不能保证对风险的完全覆盖。

房地产信托越来越像房地产信贷

房地产调控下,由于住房市场成交量下跌、价格疲软,市场对房地产信托能否顺利兑付的质疑不绝于耳,迫于外界压力,部分信托公司不得不以自有资金接盘到期房地产信托。普益财富研究员范杰认为,这使得房地产信托越来越像房地产信贷,离信托精神越走越远,违背了信托的本质。

范杰解释,本来信托融资相对于银行房地产开发贷款是有优势的:首先,通过信托融资,必须在融资前告知投资人信托资金的具体投向,资金提供方更清楚资金的用途,一旦投资者认为房地产市场有泡沫,就会积极规避此类信托计划,使信托计划所募集的资金减少,对市场反应比较灵敏。而在银行贷款中,贷款银行往往会出于与房地产开发商的合作关系以及该房地产开发商存量贷款的考虑,在市场不好的情况下向房地产开发商“输血”,对市场反应较为缓慢。其次,银行贷款融资利率受到存贷款利率的管制,而信托融资则可规避管制,使得资金价格更为合理。

但是,由于近段时间房地产开发商现金流较为紧张,为了快速融得资金,会以远高于信托公司支付给投资者收益率的利率进行融资。如2011年,房地产开发商通过信托的融资成本普遍在20%以上,但房地产信托的平均预期收益率却在14%以下,其中的差价即信托公司的融资费用。

由于融资费用高,部分信托公司发行产品的动力较强,信托公司逐渐沦为融资平台。通常说信托产品是“卖者有责前提下的买者自负”,“卖者有责”指的是信托公司必须履行受托人义务,包括谨慎投资、对投资者忠诚、认真履行尽职调查等。但融资平台的角色扮演,使得受托人的义务在实际上大打折扣,甚至出现部分信托公司尽职调查不严密,乃至发行“马甲信托”。而在利益支付上,信托公司对客户只支付约定的预期收益。一方面是受托人责任的缺失,另一方面使得房地产信托越来越像房地产信贷。

无奈兜底的恶性循环

正是由于部分信托公司未履行或未完全履行受托人义务,又获得了除信托管理费以外的收益,使得其必须承担更多的责任,具体体现在当信托不能兑付或兑付出现困难时,信托公司需要“兜底”,即刚性兑付,而投资者因为有刚性兑付的预期,便将房地产信托等同于存款,购买信托时只注重预期收益,并不注意项目风险。至此,房地产信托已经和房地产开发贷款别无二致。

“信托公司兜底的原因有很多,包括在销售时未告知风险使客户将信托等同于银行存款、为了维护公司声誉的考虑等,但最重要的一点还是受托责任缺失。从某种意义上说,这是一个恶性循环:由于不能履行受托责任,所以必须用刚性兑付的条件吸引投资者购买信托产品;由于市场有了刚性兑付的要求,所以必须收取除信托管理费之外的融资费用,以求风险和收益的匹配?!狈督芩?,要让房地产信托走出信贷化的怪圈,出路只有两条:一是通过对信托公司的严格监管,重树受托责任;二是切实推行“买者自负”的理念,使投资者认为理所应当的刚性兑付成为历史。

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