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房地产调控引发银行信贷安全之忧

2014-03-10 10:50:54
来源:你我贷

内蒙古快3预测 www.vm0ok.cn 房地产市场对于银行而言,其最大的风险并不在于开发贷款中出现较大规模不良贷款或者按揭客户的断供风险,而是房市一旦持续低迷,地方政府土地财政收入锐减,这将会带来融资平台贷款安全边际的下降。因此,应该警惕由此引发的系统性风险。

随着新一轮房地产调控政策的出台,商业银行信贷风险成为人们密切关注的焦点。房产新政让银行仿佛突然间步入“雷区”――前有房价下跌可能带来的坏账风险,后有地方政府融资平台引发的系统风险,银行信贷正在面临严峻的考验。

记者从近日发布的银联信新一期《中国经济热点分析报告》中看到,在4月14日“新国四条”和4月17日“新国十条”出台后,银行首先面临房屋需求减少导致的银行按揭贷款和开发贷款业务的迅速减少。这部分资金投向何处将成为一个难题,毕竟其他行业资金收益要低于房产贷款,因而将会对银行未来的利息收入形成压力。对此,该报告认为,未来房地产市场成交量和成交价格出现一定幅度的调整将产生一定的坏账风险,不过预计实质可能产生的坏账风险负面影响较小。

“不过,从长期来看,房产新政有利于银行房贷风险防范,并且将会给银行带来新的信贷机会?!币抛芫矸闹宜?。

根据近来部分银行披露的压力测试结果看,银行对于房价30%幅度内的下跌具有风险可控度,房贷不良率也不会明显上升,基本与按揭的成数一致。同时,二手房在评估时价格已被压低,实际首付比例提高,风险较一手房贷可控。另外,3月下旬开始新签的合同存在较高的退定可能性,这部分在按揭贷款中的比重较小,且由于贷款尚未发放,预期不会对银行产生直接影响,但这一链条可能通过开发商资金链的日趋紧张产生反应。

事实上,在经过2008年至2009年房地产行业的短周期之后,绝大部分商业银行已经显著地降低了房地产开发贷款的投放力度,根据已公布年报的上市银行房地产开发贷款余额占比已经从2008年底的8.14%降至2009年的7.6%。因此,业内分析人士普遍认为,短期内房地产开发贷款对银行影响不大。

但银联信的研究分析显示,房地产市场对于银行而言,其最大的风险并不在于开发贷款中出现较大规模不良贷款或者按揭客户的断供风险,而是房市一旦持续低迷,地方政府土地财政收入锐减,这将会带来融资平台贷款安全边际的下降。因此,应该警惕由此引发的系统性风险。数据显示,截至2009年末,地方政府融资平台贷款余额为7.38万亿元,同比增长70.4%,占一般贷款余额的20.4%,全年新增贷款3.05万亿元,占全部新增一般贷款的34.5%。地方融资平台的风险主要表现为系统性风险,很大程度上以未来经济增长带动地方财政收入增加、土地升值、招商引资等效益的显现。

“这种风险并非哪家银行所能掌控。加之此类贷款期限普遍较长,中长期贷款居多,风险具有隐蔽性和延后性。一旦资金供应有变化,不良债务问题将会在几年后浮出水面?!狈闹胰衔?,在具体的项目选择和决策上,地方政府替代企业成为主要的决策者,这些投资将因此不可避免地造成或加剧部分产业的产能过剩。同时,地方投融资平台的融资状况很不透明,商业银行在与地方政府的互动中处于相对弱势,银行针对这些投融资平台投放信贷的风险管理难以真正落实,而目前主要依靠的往往是并没有真正法律效力的财政担保等,贷款资金实际上完全脱离借款人监控,如果出现偿还问题,商业银行实际上很难顺利追溯。

此外,由于投融资平台未能形成多元融资渠道,风险集中度高,目前主要依靠银行信贷,不仅长期贷款多,而且短期债务比例也很高,在高信贷成本压力下,投融资平台为维持资金链已经背负了沉重压力。再加上投融资平台建设重点多为基础设施,投资大、回收慢,结构性风险突出。在负债率偏高的情况下,资金链很容易断裂,为维持运转,融资平台不得不采取措施借钱还钱,这导致风险进一步放大。

他还特别提醒,种种加高杠杆率的融资安排,事实上都是建立在中国经济会迅速转好、投资能持续加大的假设之上的。一旦形势变化,财政收入下降,土地收益不能实现,很容易引发地方财政风险。而且不少投融资平台管理混乱,并没有严格的风控制度,行政干预严重。在目前的管理架构中,融资平台经常通过资源打包向银行贷款,但贷款投向却经常被变更。一旦缺乏后续资金就再次置入不同资产续借贷款。这些都需要引起商业银行的高度警惕。

尽管银行房地产信贷风险在加大,但经过此轮调整,好的房地产企业将不断壮大,质地差的中小房企将逐步被淘汰出局,并且长期而言,房地产业仍然是我国经济发展的支柱行业,因此,银行仍会将有实力的大型房企视为优质客户。因此,对于当下的商业银行来说,所需要的是调整结构,防控风险。而针对地方政府融资平台可能引发的系统性风险,报告建议,银行应当推进更为审慎的风险管理举措,把投融资平台贷款纳入规范轨道。并且,平台贷款要尽量采取银团贷款方式,降低单家银行的贷款额度,避免贷款集中度风险,通过不同参贷银行从不同渠道获得更多贷款信息,同时也提高贷款议价能力。另外,对平台贷款项目加强贷后跟踪管理,防止贷款的挪用,保证土地及固定资产等抵押质押品的完整性,保证贷款承诺的有效性,监测抵押资产的价值波动变化,及时对偿还能力作出分析,重点跟踪不同时期的负债状况和偿债能力,调整和防范银行机构资产负债期限错配中的风险。

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