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土地抵押贷款存在的信贷风险不容忽视

标签 银行 中国 货币 信贷 
2014-03-10 10:50:54
来源:你我贷

内蒙古快3预测 www.vm0ok.cn 摘要:目前我国银行贷款中,有超过一半的贷款是以房地产土地作抵押的贷款,土地抵押贷款已成为银行业贷款的主要形式。受政策、管理、操作等因素的影响,土地抵押贷款存在的风险隐患越来越突出。各银行为抢占房地产开发信贷市场,相继在发放土地抵押贷款。如今房地产与中国金融业的关联度过高,土地逐渐成为金融业的“风险货币”。

目前个人按揭与开发商贷款的数字是2.5万亿,但没有对以房地产作抵押的其他贷款作更多关注。尤其是在公有制的土地制度下,土地作为有价值的抵押物,价值趋向无穷大。同样的土地,政府对其规划、用途、位置以及环境的变化都会导致土地价格发生巨大的变化,同样的土地作抵押物,有时可以以5000万作抵押,有时可以以5亿作抵押,通过土地抵押来套取贷款已经形成了一个新的金融学概念――土地货币。由于政府对土地环境、用途的变更直接会导致土地价格的巨幅波动,这个土地货币是一种风险货币,银行隐含着巨大的风险。

目前商业银行土地抵押贷款存在的风险主要反映在以下几个方面:一是评估风险。以土地使用权作为贷款抵押需要中介部门评估,受中介部门评估趋利性影响,往往会出现高估地价现象。如有的中介部门为了多收取评估费,故意高估地价,有的以贷款金额倒估地价,使土地抵押贷款从一开始就存在抵押值不足的信贷风险。现实中土地抵押贷款的评估机构是各地国土部门的附属机构,他们的评估具有高度的垄断性,大部分机构评估目的是为了收费,其评估费用不仅较高,而且很不公平公正,只要评估人愿意付款,一般均能按评估人要求,设定评估价值,致使纯土地抵押贷款评估失真。二是地理位置风险。目前客户到银行申请办理抵押贷款的土地,多数是处于城市规划而尚未实际开发的土地,有的地处城市边缘地带,有的虽处城市开发区,但所处地理位置偏僻。三是规划变更风险。当前城市尚未开发的土地,在规划问题上许多地方存在较大的变更性,特别是中小市县城镇尚未开发的土地,其变更频率更高,许多商业银行贷款抵押的土地,常常因城市规划及某些布局变更。目前国家对土地政策的从紧调控、对征用土地补偿规定的调整和对部分地区工业园区的整顿及关停,陡增了部分土地抵押贷款的风险。四是开发风险。据调查,当前开发商贷款购买的土地,除一部分无力开发形成闲置不能按期收回外,有相当部分存在投机性质,有的等待土地价高后出让,有的等待房价上涨后再开发,抵押贷款土地“长闲不用”,在少数地方形成了“圈地运动”,并使一些土地被“搁荒”。五是回收管理风险。一些土地开发商在银行贷款取得土地使用权通过开发之后,不按约定归还银行土地抵押贷款,而是把土地抵押贷款挪作他用,重新去开发新项目。

银联信分析:

目前银行应对发放“纯土地”的抵押贷款要慎之又慎,其中除要严格审查借款人是否具有开发资质和能力等条件外,当前重点要把好“三关”。一是土地价值关。二是土地的地理位置关。三是时间关。银行还需加强“纯土地”抵押贷款管理。除要全面清理,通过多种手段,确保所抵押的土地在国家规定的期限内开发使用外,对超过规定开发时间的贷款,各基层行要采取措施加紧收回,避免因逾期使用开发而遭没收之尴尬。银行要加大力度做好土地抵押贷款的回收。要采取银行与银行之间合作,银行与企业之间的合作等多种手段,防止土地抵押贷款长期体外循环,做到担保抵押的土地一旦开发,就要立即从开发贷款或其开发收入中收回土地抵押贷款。

[本文由银行联合信息网提供,未经北京银联信信息咨询中心书面许可,请勿转载。]

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